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山东省地税局、济宁市地税局房屋出租、出售相关政策解读
日期:2016年09月21日 14:30 - 16:30 字体:【

济宁市地税局访谈现场

山东省地税局访谈现场

 

  访谈时间:2016年09月21日 14:30 - 16:30 

  访谈嘉宾:

  济宁市地税局党组成员、副局长:朱洪坤
  济宁市地税局纳税服务中心主任:王苹 
  山东省地税局纳税服务中心科长:栾亦木
 

  文字实录:


  【主持人 山东地税】
  各位纳税人、网友朋友们,大家好!欢迎来到在线访谈直播室。
  今天我们非常高兴地邀请到山东省地方税务局纳税服务中心栾亦木科长、济宁市地税局党组成员、副局长朱洪坤,济宁市地税局纳税服务中心主任王苹,就当前大家比较关注的“房屋出租、出售相关政策解读”这一话题进行在线交流。  [2016-09-21 14:35:59]
  【山东省地方税务局纳税服务中心科长 栾亦木】
  主持人好,大家好!我是山东省地方税务局纳税服务中心的栾亦木,很高兴能与广大网友和纳税人朋友一起解读国家最新税收政策,希望通过这次交流,能为大家有所帮助。  [2016-09-21 14:37:24]
  【济宁市地税局党组成员、副局长 朱洪坤】
  大家好,我是济宁市地税局朱洪坤。今天我们济宁局联合省局纳税服务中心开展这次在线访谈栏目,目的是就营改增后大家比较关注的房屋出租、出售相关税收政策进行解读,希望能够帮助到大家。欢迎各位网友就所关注的问题踊跃提问。  [2016-09-21 14:37:51]
  【济宁市地税局纳税服务中心主任 王苹】
  大家好!我是济宁市地税局纳税服务中心的王苹。很高兴有机会和大家作一次深入的沟通交流,欢迎大家多提问。  [2016-09-21 14:38:57]
  【主持人 山东地税】
  好的,下面我们请各位嘉宾就房屋出租、出售相关政策给大家解读一下。首先有请朱局长吧,网友现在比较关注的问题是个人出租住房需要缴纳哪些税款,请您为大家解读一下吧。  [2016-09-21 14:39:36]
  【济宁市地税局党组成员、副局长 朱洪坤】
  好的。当前,随着各地经济社会的发展、居民收入水平的提高,以及人员流动性的增强,个人出租住房逐渐成为一个社会普遍现象。根据现行税法规定,个人出租住房行为需要缴纳增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税等这5个税种。   [2016-09-21 14:40:53]
  【主持人 山东地税】
  那么,请问,产生的税款是怎么计算的呢?  [2016-09-21 14:41:49]
  【济宁市地税局党组成员、副局长 朱洪坤】
  好的,我来为大家作一一说明。
  首先是增值税:分两种情况:
  一是自然人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。应纳税款=含税销售额&Pide;(1+5%)×1.5%。
  根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)规定,其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。计算公式:应纳税款=含税销售额&Pide;(1+5%)×1.5%   [2016-09-21 14:43:01]
  【济宁市地税局党组成员、副局长 朱洪坤】
  二是自然人出租不动产(不含住房),按照5%的征收率计算应纳税额。应纳税款=含税销售额&Pide;(1+5%)×5%
  根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)规定,其他个人出租不动产,按照5%的征收率计算应纳税额,出租非住房的计算公式为:应纳税款=含税销售额&Pide;(1+5%)×5%。
  这里还要提到,如果是缴纳增值税的话,那么还必须随着增值税缴纳城建税、教育附件等附加税种,当然,附加税种的税负都很轻,税额不多。 [2016-09-21 14:44:33]
  【济宁市地税局党组成员、副局长 朱洪坤】
  第二,是房产税:
  个人出租房屋,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。
  对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税。
  无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。
  第三,是城镇土地使用税:
  对个人出租住房,不区分用途,免征城镇土地使用税。
  个人出租非住房,需要按照土地等级缴纳城镇土地使用税。
  第四,是印花税:
  对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。
  个人出租非住房,按照财产租赁合同千分之一缴纳印花税。
  第五,是个人所得税:
  个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税,税率为20%。
  对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得,自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。  [2016-09-21 14:45:10]
  【主持人 山东地税】
  王主任,有网友“赵磊”提问到“请问个人门市房对外出租需缴纳什么税?税率多少?”请您回答一下。[2016-09-21 14:49:17]
  【济宁市地税局纳税服务中心主任 王苹】
  您好!个人出租门市需要缴纳的税款包括增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税。计算方法如下:  [2016-09-21 14:51:20]
  【济宁市地税局纳税服务中心主任 王苹】
  1、增值税:按照5%的征收率计算应纳税额。应纳税款=含税销售额&Pide;(1+5%)×5%
  缴纳增值税的话,还要缴纳城建税、教育附件等附加税种。
  2、房产税:以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。
  3、城镇土地使用税:按照土地等级缴纳城镇土地使用税。
  4、印花税:按照财产租赁合同千分之一缴纳印花税。
  5、个人所得税:按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税,税率为20%。
  [2016-09-21 14:57:10]
  【主持人 山东地税】
  好的,谢谢王主任的回答。
  现在有请省局纳税服务中心科长栾科长。栾科长,现在网友对个人销售住房如何缴纳税款也很关注,请您给大家解读一下。[2016-09-21 14:59:05]
  【山东省地方税务局纳税服务中心科长 栾亦木】
  当前,个人销售住房也是一个较为普遍的现象。这种行为呢,主要涉及到增值税和个人所得税。
  增值税方面是这样规定的:《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3 《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》的规定:个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 [2016-09-21 15:00:11]
  【山东省地方税务局纳税服务中心科长 栾亦木】
  个人所得税方面是这样规定的:《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)规定:对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。
  个人出售自有住房取得的所得,按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。适用比例税率,税率为20%,其计算公式为:应纳所得税额=应纳税所得额×20% 应纳税所得额=转让住房的收入额-住房原值和合理费用。  [2016-09-21 15:01:37]
  【主持人 山东地税】
  好的,谢谢栾科长。那么现在我们再问朱局长,您能就个人赠与房屋如何缴税给大家解读一下。[2016-09-21 15:02:58]
  【济宁市地税局党组成员、副局长 朱洪坤】
  好的,个人赠与房屋需要缴纳增值税、个人所得税、土地增值税、契税和印花税。
  第一、增值税:根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定,涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。
  家庭财产分割,包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
  第二、个人所得税:《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)规定:以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税:一是房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;二是房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;三是房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
  第三、土地增值税:《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定:房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的,不征收土地增值税。
  第四、契税:对于个人无偿赠与不动产行为(法定继承人除外),应对受赠人全额征收契税。契税税率为3%。
  第五、印花税。赠与房屋产权按照“产权转移书据”缴纳印花税。印花税税率为万分之五。  [2016-09-21 15:04:06]
  【主持人 山东地税】
  王主任,有网友“李子”提问到“我现在要把我买了一年的住房给卖了,总价格是42万,我在一项一项算一下我要交的税,我想问在计算个人所得税的时候可以把这次交的增值税减掉吗?”请您回答一下。[2016-09-21 15:07:16]
  【济宁市地税局纳税服务中心主任 王苹】
  您好!根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第四条的规定,个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。[2016-09-21 15:10:53]
  【主持人 山东地税】
  王主任,有网友“李老板”提问到“我公司将一套房屋出租,签订的租赁合同上明确记载租金金额和管理费金额,并注明管理费是代物业管理公司收取。那么管理费是否也要合并到租金中一起缴印花税?”[2016-09-21 15:19:20]
  【济宁市地税局纳税服务中心主任 王苹】
  您好!公司缴纳的管理费,不包括在印花税的计税依据中,印花税按照财产租赁合同中的租金收入的千分之一缴纳。 [2016-09-21 15:24:15]
  【主持人 山东地税】
  好,谢谢王主任。栾科长,网友对个人购买第二套改善性住房如何缴纳契税也很关注,请您解读一下。 [2016-09-21 15:25:12]
  【山东省地方税务局纳税服务中心科长 栾亦木】
  好的。根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)规定,自2016年2月22日起,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。 [2016-09-21 15:25:33]
  【主持人 山东地税】
  王主任,有网友“春天”提问到“我父亲前两年把家里的一套住房赠予给我,最近我想卖掉这套房子,购房时间和购房价格怎么确定?”请您回答一下。[2016-09-21 15:26:55]
  【济宁市地税局纳税服务中心主任 王苹】
  您好,根据《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)规定,个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。[2016-09-21 15:27:55]
  【主持人 山东地税】
  谢谢,下面请问朱局长,目前民政部门已不再出具单身证明,购房人在购买房屋时如何证明自已的婚姻情况?   [2016-09-21 15:30:11]
  【济宁市地税局党组成员、副局长 朱洪坤】
  根据《国家税务总局关于简化契税办理流程取消(无)婚姻登记记录证明的公告》(国家税务总局2015年第71号公告)规定:纳税人在申请办理家庭唯一普通住房契税优惠时,无须提供原民政部门开具的(无)婚姻登记记录证明。如果纳税人为成年人,可结合户口簿等材料认定家庭成员状况。无法做出判断的,可要求其提供承诺书,就其申报的婚姻家庭状况的真实性做出承诺。如果纳税人为未成年人,可结合户口簿等材料认定家庭成员状况。
  [2016-09-21 15:31:10]
  【主持人 山东地税】
  王主任,网友“徐明”提问到“ 我有一套去年买的住房,现在对外卖,买方是个公司,对方跟我要什么专票,我可以在税务机关代开吗?”[2016-09-21 15:36:54]
  【济宁市地税局纳税服务中心主任 王苹】
  根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函〔2016〕145号)的规定,其他个人销售其取得的不动产和出租不动产,购买方或承租方不属于其他个人的,纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。上述情况之外的,其他个人不能申请代开增值税专用发票。[2016-09-21 15:39:21]
  【主持人 山东地税】
  栾科长,有网友发现个人出租住房代开发票时,打印出来的发票在税率一栏为何显示为“***”呢?  [2016-09-21 15:42:22]
  【山东省地方税务局纳税服务中心科长 栾亦木】
  根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函〔2016〕145号)规定:“税率”栏填写增值税征收率。免税、其他个人出租其取得的不动产适用优惠政策减按1.5%征收、差额征税的,“税率”栏自动打印“***”。
  [2016-09-21 15:43:08]
  【主持人 山东地税】
  王主任,网友“吴天”提问到“我个人现有一套写字楼对外出租,增值税怎么计算?”,请您回答一下。[2016-09-21 15:46:22]
  【济宁市地税局纳税服务中心主任 王苹】
  因写字楼是非住房,所以根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)规定,其他个人出租不动产,按照5%的征收率计算应纳税额。
  出租写字楼,增值税应纳税款=含税销售额&Pide;(1+5%)×5%。 [2016-09-21 15:49:20]
  【主持人 山东地税】
  好的,谢谢王主任的回答。
  朱局长,有网友问到个人购买住房在未办理房屋权属变更登记前退房的契税是否可以退还? [2016-09-21 15:51:25]
  【济宁市地税局党组成员、副局长 朱洪坤】
  根据《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税〔2011〕32号)的规定,对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税。 [2016-09-21 15:52:39]
  【主持人 山东地税】
  王主任,网友“蓝天”提问到“我现在两套房 有一套有房产证 另一套正在办理中 想卖一套 怎么计算税呀?”,请您回答一下。 [2016-09-21 15:54:07]
  【济宁市地税局纳税服务中心主任 王苹】
  您好!您提的问题不太明确,是二套房吗?建议拨打12366进行详细咨询。
  [2016-09-21 16:01:17]
  【主持人 山东地税】
  栾科长,现在大家还比较关心个人转让住房的所得如何免征个人所得税?
  [2016-09-21 16:02:35]
  【山东省地方税务局纳税服务中心科长 栾亦木】
  《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)文规定:对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。国税发〔2007〕33号规定:自用5年以上是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。转让房屋的日期,以销售发票上注明的时间为准。购房日期的确定,个人按照国家房改政策购买的公有住房,以购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房产证上注明的时间,依照孰先原则确定;个人购买的其他住房,以房产证注明日期或契税完税凭证注明日期,按照孰先原则确定。
  同时“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套房。 [2016-09-21 16:03:36]
  【主持人 山东地税】
  王主任,有网友“甲壳虫”提问到“我要卖一套房子,到税务局开票交税的时候,向我要房本上的那个号码,那个是干什么用的啊?” 请您回答一下。[2016-09-21 16:07:09]
  【济宁市地税局纳税服务中心主任 王苹】
  您好!《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函〔2016〕145号)的规定,纳税人销售其取得的不动产代开发票,“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码,“单位”栏填写面积单位。
  [2016-09-21 16:11:57]
  【主持人 山东地税】
  朱局长,有网友问到甲方出租房屋,承诺乙方半年免收租金,免租期间房产税该由谁缴纳? [2016-09-21 16:13:14]
  【济宁市地税局党组成员、副局长 朱洪坤】
  根据《财政部 国家税务总局 关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)规定:对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。  [2016-09-21 16:15:11]
  【主持人 山东地税】
  王主任,网友“老刘”提问到“我个人现在有一套住房对外出租,增值税怎么计算?”,请您回答一下。 [2016-09-21 16:17:42]
  【济宁市地税局纳税服务中心主任 王苹】
  您好!根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)规定,其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。计算公式:应纳税款=含税销售额&Pide;(1+5%)×1.5% [2016-09-21 16:20:12]
  【主持人 山东地税】
  栾科长,有网友问到房屋被征收后重新承受住房的契税如何缴纳?
  [2016-09-21 16:21:14]
  【山东省地方税务局纳税服务中心科长 栾亦木】
  根据《山东省财政厅 山东省地方税务局山东省住房和城乡建设厅转发的通知》(鲁财税〔2016〕4号)规定,自2016年2月22日起,居民因个人房屋被征收重新承受住房,属于家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,对差价部分减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,对差价部分减按1.5%的税率征收契税。属于家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,对差价部分减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,对差价部分减按2%的税率征收契税。[2016-09-21 16:21:43]
  【主持人 山东地税】
  王主任,网友“开心果”提问到“ 我要卖我的住房,怎么计算个人所得税呢?按哪个价格来缴税呢?”,请您回答一下。[2016-09-21 16:26:53]
  【济宁市地税局纳税服务中心主任 王苹】
  您好!根据个人所得税法的规定,个人出售自有住房,以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。国税发〔2006〕108号文规定:对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。鲁财税〔2006〕32号文对108号文中的个人住房转让收入进一步明确为:“转让收入”由主管税务机关依据个人出售住房合同等有效凭证上注明的合理成交价格确定。对于纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正常理由的,税务机关应参照市场价格、房屋评估价格等核定其转让收入,同时与契税、增值税等税中的计税价格保持一致。 [2016-09-21 16:30:23]
  【主持人 山东地税】
  由于时间的关系,一些网友提出的问题不能一一解答了。如果您还有其他问题,欢迎拨打12366进行咨询,我们将竭诚为您服务。 [2016-09-21 16:32:09]
  【济宁市地税局党组成员、副局长 朱洪坤】
  感谢各位网友对济宁市地税局工作的支持和理解,谢谢大家,再见!
  [2016-09-21 16:33:48]
  【山东省地方税务局纳税服务中心科长 栾亦木】
  谢谢大家,再见! [2016-09-21 16:34:17]
  【济宁市地税局纳税服务中心主任 王苹】
  谢谢!再见![2016-09-21 16:34:35]
  【主持人 山东地税】
  本期活动到此结束!谢谢您的参与!再见!  [2016-09-21 16:35:30]

 

 



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