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山东省地税局、烟台市地税局“营改增”后个人二手房交易相关问题解析
日期:2016年6月29日14:00-16:00 字体:【

烟台市地税局在线访谈现场

山东省地税局在线访谈现场 

烟台市地税局在线访谈现场
 

  访谈主题:“营改增”后个人二手房交易相关问题解析
  访谈嘉宾:山东省地税局纳税服务中心科长 栾亦木
  烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平
  访谈时间:2016年6月29日14:00-16:00


  文字实录:
  [主持人 山东地税]
  各位纳税人、网友朋友们,大家好!欢迎走进烟台地税在线访谈直播室。[2016-06-29 14:00:18]
  [主持人 山东地税]
  今天我们非常高兴地邀请到山东省地税局纳税服务中心栾亦木科长、烟台市地税局纳税服务中心刘春平科长做客访谈现场,与广大网友就“营改增后个人二手房交易”这一话题进行在线交流。纳税人朋友也可以登陆烟台地税网上服务平台进行提问,嘉宾可做现场解答。欢迎纳税人朋友和广大网友积极参与,欢迎两位嘉宾![2016-06-29 14:01:22]
  [山东省地方税务局纳税服务中心科长 栾亦木]
  大家好!今天,我们主要是对纳税人关注的营改增后个人二手房交易相关热点问题进行解析,同时针对纳税人提出的一些具体问题以及纳税人比较关注的内容进行解答。[2016-06-29 14:02:22]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  大家好!欢迎各位网友就你们所关注的问题踊跃提问。[2016-06-29 14:02:56]
  [主持人 山东地税]
  好的,现在我们就来一一回应网友们的提问吧![2016-06-29 14:04:15]
  [主持人 山东地税]
  栾科长,我们都知道今年5月1日,国家全面推进“营改增”,您能简要介绍一下营改增后个人二手房交易的相关税收政策吗?[2016-06-29 14:05:25]
  [山东省地方税务局纳税服务中心科长 栾亦木]
  好的,根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》(国家税务总局2016年19号)规定,营业税改征增值税后由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务,以方便纳税人办税。[2016-06-29 14:06:28]
  [山东省地方税务局纳税服务中心科长 栾亦木]
  个人二手房交易的税收政策主要是营业税改为增值税了。根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定:个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。也就是说我们山东省适用上述政策。[2016-06-29 14:07:23]
  [主持人 山东地税]
  有网友提出,个人购买和出售住宅都需要缴纳什么税?[2016-06-29 14:08:42]
  [山东省地方税务局纳税服务中心科长 栾亦木]
  个人购买住宅缴纳契税,契税税率1%-3%;个人转让住房适用“销售不动产”税目,依5.6%的税率计算增值税、城建税及附加,计税依据为从购买方取得的全部价款和价外费用(含货币、货物或其他经济利益)。个人转让房屋取得的所得,应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税,适用比例税率,税率为20%。当然,还有减免税相关规定,要具体问题具体解释。[2016-06-29 14:09:40]
  [主持人 山东地税]
  有网友问,营改增后,个人出售其购买不足两年的住房,需要缴纳什么税?[2016-06-29 14:11:14]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  需要缴纳增值税及附加税费和个人所得税。[2016-06-29 14:11:48]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  根据财税【2016】36号《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定,需要缴纳增值税,按照不含税价格计算,税率为5%;
  城市维护建设税按实际缴纳的增值税税额计征,税率为7%;
  教育费附加,按实际缴纳的增值税税额计征,税率为3%;
  地方教育附加,按实际缴纳的增值税税额计征,税率为2%;[2016-06-29 14:12:45]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  根据国税发【2006】108号规定,需要缴纳个人所得税,如果能够提供完整、准确的房屋原值凭证按交易价格(不含增值税)减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金(不含本次交易的增值税)和有关合理费用后差额计算缴纳,税率为20%;不能提供完整、准确的房屋原值凭证,按全额核定征收,核定征收率为1%。[2016-06-29 14:14:29]
  [主持人 山东地税]
  营改增后,个人出售二手房,购买超过五年,并且为家庭唯一住宅,需要缴纳什么税?[2016-06-29 14:19:34]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  根据财税【2016】36号《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定,免征增值税。[2016-06-29 14:20:19]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  根据财税字【1999】278号《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定,免征个人所得税。[2016-06-29 14:21:15]
  [主持人 山东地税]
  有网友咨询,现在个人出售二手住宅,房产证时间超过两年,但不够五年,需要缴纳什么税?[2016-06-29 14:25:08]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  根据财税【2016】36号《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定,购买2年以上(含2年)的住房对外销售,免征增值税;[2016-06-29 14:26:37]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  根据国税发【2006】108号规定,需要缴纳个人所得税。如果能够提供完整、准确的房屋原值凭证按交易价格(不含增值税)减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金(不含本次交易的增值税)和有关合理费用后差额缴纳计算,税率为20%;不能提供完整、准确的房屋原值凭证,按全额征收,税率为1%。[2016-06-29 14:27:47]
  [网友 游客]营改增对二手房交易有哪些影响 ? [2016-06-29 14:24:02]
  [山东省地方税务局纳税服务中心科长 栾亦木]
  这位网友您好,营改增后个人出售二手房缴纳的增值税与原应缴的营业税相比略有下降,也就是说总体税负是下降的。[2016-06-29 14:32:46]
  [网友 游客]看网上说,营改增后,二手房增值越多缴税可能越多甚至翻倍?是这样吗? [2016-06-29 14:26:30]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  这位网友,您好!不是这样的,营改增后二手房交易的增值税和以前的营业税税率是一致的。具体政策如下:根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号),个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。[2016-06-29 14:41:30]
  [网友 游客]以前我们家没有住房,现在打算要买一套住宅,要交什么税?税率是多少?请解答一下。 [2016-06-29 14:42:02]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  这位网友您好!个人购买住房需要缴纳契税。根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税【2016】23号)规定,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。[2016-06-29 14:45:19]
  [主持人 山东地税]
  有网友咨询个人购买第二套住房,需要缴纳什么税?税率多少?[2016-06-29 14:47:24]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  个人购买住房需要缴纳契税。[2016-06-29 14:48:41]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税【2016】23号)规定,对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。[2016-06-29 14:51:21]
  [主持人 山东地税]
  有网友咨询个人转让离婚析产房屋个人所得税如何缴纳?[2016-06-29 14:53:58]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  根据国税发[2009]121号规定:
  (一)通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置,个人因离婚办理房屋产权过户手续,不征收个人所得税。[2016-06-29 14:57:57]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  (二)个人转让离婚析产房屋所取得的收入,允许扣除其相应的财产原值和合理费用后,余额按照规定的税率缴纳个人所得税;其相应的财产原值,为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。[2016-06-29 14:59:01]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  (三)个人转让离婚析产房屋所取得的收入,符合家庭生活自用五年以上唯一住房的,可以申请免征个人所得税,其购置时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)执行。[2016-06-29 14:59:52]
  [主持人 山东地税]
  网友提出个人购买商品房,营改增前已经取得营业税发票,但尚未缴纳契税的,契税如何缴纳?[2016-06-29 15:01:19]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  需要按照营业税发票上的金额计征契税,不扣除营业税。[2016-06-29 15:02:35]
  [主持人 山东地税]
  有网友咨询拆迁安置房如何缴纳契税?[2016-06-29 15:04:10]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号)第三条规定:“市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋,居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。”[2016-06-29 15:06:45]
  [网友 summer]个人的商业用房,因房主去世,故将该商业用房由其对象继承(该住房为婚内购置),2016年5月1日后将房产转让,咨询该购房发票为原房主姓名,其对象转让是否可以差额征收增值税? [2016-06-29 15:08:53]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  这位网友您好!因在您提交的问题中,前面说是商业用房,后面又说是住宅房,所以无法给您做具体解答。建议您拨打地税咨询电话12366-2说明详情,我们将根据您的具体情况来为您做详细解答。[2016-06-29 15:18:13]
  [主持人 山东地税]
  栾科长,有网友问居民因个人房屋被征收而重新购置房屋的,按照什么价格缴纳契税?[2016-06-29 15:19:32]
  [山东省地方税务局纳税服务中心科长 栾亦木]
  以不含增值税的购房价格超过征收补偿部分的金额为计税依据缴纳契税。[2016-06-29 15:21:18]
  [主持人 山东地税]
  网友咨询营改增后,个人离婚析产是否需要缴纳增值税?[2016-06-29 15:22:04]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  免征增值税。[2016-06-29 15:22:58]
  [主持人 山东地税]
  有网友咨询,个人将房屋赠与非直系亲属是否免征增值税?[2016-06-29 15:23:38]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  不免征,视同发生应税行为。[2016-06-29 15:24:18]
  [主持人 山东地税]
  刘科长,有网友问继承父母的房屋是否需要缴纳契税?[2016-06-29 15:26:31]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征收契税。[2016-06-29 15:28:26]
  [主持人 山东地税]
  现有网友咨询,非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属的,是否缴纳契税?[2016-06-29 15:30:04]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  这种情况属于赠与行为,应缴纳契税。[2016-06-29 15:32:36]
  [网友 summer]刚才的问题中,我说明了,是商业用房。目前增值税是全额缴纳还是可以差额? [2016-06-29 15:23:21]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  这位网友您好!就您所说的这种情形,目前没有可以抵扣的政策规定。[2016-06-29 15:35:02]
  [主持人 山东地税]
  如何判定购房合同价格是否为含税价格?[2016-06-29 15:36:08]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  如果合同中分别注明销售额和增值税的,以合同为准;合同中未注明的,按照是否免征增值税分别判定,即如果属于需要缴纳增值税的,判定合同价格为含税成交价格;属于免征增值税的,则判定为不含税成交价格。[2016-06-29 15:37:40]
  [网友 游客]购买房产时,家庭唯一住房中的“家庭”包括哪些成员? [2016-06-29 15:39:47]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  “家庭”是指购房者的家庭成员,其范围包括购房人、配偶以及未成年子女。[2016-06-29 15:42:09]
  [主持人 山东地税]
  个人通过继承方式取得住房,再次转让该住房(不足5年),如何缴纳个人所得税?[2016-06-29 15:40:15]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  个人通过继承或遗嘱赠与方式取得住房,再次转让该住房的,在计征个人所得税时,如果不能够准确计算房屋购置成本和应纳税额的,可按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)号文件的有关规定,对其实行核定征收。[2016-06-29 15:43:46]
  [主持人 山东地税]
  刘科长,个人之间的住房进行房屋置换,应该如何缴纳税款?[2016-06-29 15:45:12]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  个人之间的住房进行房屋置换,双方视同发生房屋销售行为,缴纳增值税及附加税费和个人所得税(享受减免税情形除外)。
  房屋置换时,对于交换价格不相等的,需要由多交付货币方缴纳契税。交换价格相等的,免征契税。[2016-06-29 15:47:39]
  [主持人 山东地税]
  刘科长,再问一下,个人出售非住宅需要缴纳什么税?[2016-06-29 15:48:35]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  按照规定,卖方需要缴纳增值税及附加、印花税、土地增值税和个人所得税。买方需要缴纳印花税和契税。[2016-06-29 15:50:07]
  [网友 游客]请问我买房的时候有贷款,现在要将房屋出售,听说要交个人所得税,那么在计算个人所得税的时候能不能把贷款利息扣掉? [2016-06-29 15:52:03]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  这位网友您好!依据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》国税发〔2006〕108号,纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。[2016-06-29 15:54:12]
  [主持人 山东地税]
  栾科长,请您介绍一下纳税人办理产权过户手续需要使用发票的问题?[2016-06-29 15:55:42]
  [山东省地方税务局纳税服务中心科长 栾亦木]
  好的,按照《国家税务总局关于纳税人销售其取得的不动产办理产权过户手续使用的增值税发票联次问题的通知》(税总函〔2016〕190号)文的有关规定,纳税人销售其取得的不动产,自行开具或者税务机关代开增值税发票时,使用六联增值税专用发票或者五联增值税普通发票。纳税人办理产权过户手续需要使用发票的,可以使用增值税专用发票第六联或者增值税普通发票第三联。[2016-06-29 15:56:16]
  [主持人 山东地税]
  由于时间的关系,一些网友提出的问题不能一一解答了。如果您还有其他问题,欢迎拨打烟台地税纳税服务热线12366-2或登陆烟台地税网上服务平台进行咨询,我们将竭诚为您服务。同时提醒您,如果此后发生政策变动,请按照新的政策规定执行。[2016-06-29 15:57:26]
  [山东省地方税务局纳税服务中心科长 栾亦木]
  感谢对我们工作的理解和支持,再见![2016-06-29 15:57:59]
  [烟台市地税局纳税服务中心科长 刘春平]
  再见![2016-06-29 15:58:28]
  [主持人 山东地税]
  本期活动到此结束!谢谢您的参与!再见![2016-06-29 15:58:49]

 



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