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山东省地税局、威海市地税局个人二手房交易相关政策解析访谈
日期:2016年11月9日下午14:00-16:00 字体:【

威海市地税局访谈现场

山东省地税局访谈现场

 

  访谈主题:个人二手房交易相关政策解析访谈
  访谈时间:2016年11月9日下午14:00-16:00
  访谈嘉宾:
  山东省地方税务局纳税服务中心主任科员 程晓敏
  威海市地税局纳税服务中心主任 高胜光
  威海市地税局税收管理一科主任科员 冷栋
 

 

  文字实录:
  [主持人 山东地税]
  各位纳税人、网友朋友们,大家好!欢迎来到在线访谈直播室。
  今天我们非常高兴地邀请到山东省地方税务局纳税服务中心程晓敏科长,威海市地税局纳税服务中心高胜光主任,威海市地税局税收管理一科冷栋科长就当前大家比较关注的个人二手房交易相关政策进行在线交流。
  [2016-11-09 14:08:39]
  [山东省地方税务局纳税服务中心主任科员 程晓敏]
  主持人好,大家好!我是山东省地方税务局纳税服务中心的程晓敏,很高兴能与广大网友和纳税人朋友一起解析个人二手房交易相关税收政策,希望通过这次交流,对大家有所帮助。
  [2016-11-09 14:10:57]
  [威海市地税局纳税服务中心主任 高胜光]
  大家好!我是威海市地税局纳税服务中心的高胜光。很高兴有机会和大家作一次深入的沟通交流,欢迎大家提问。
  [2016-11-09 14:11:10]
  [威海市地税局税收管理一科主任科员 冷栋]
  大家好!
  [2016-11-09 14:14:07]
  [主持人 山东地税]
  请高主任回答此问题。
  [2016-11-09 14:19:33]
  [威海市地税局纳税服务中心主任 高胜光]
  《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)文规定:对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。国税发〔2007〕33号规定:自用5年以上是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。转让房屋的日期,以销售发票上注明的时间为准。购房日期的确定,个人按照国家房改政策购买的公有住房,以购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房产证上注明的时间,依照孰先原则确定;个人购买的其他住房,以房产证注明日期或契税完税凭证注明日期,按照孰先原则确定。
  同时“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套房。
  [2016-11-09 14:20:12]
  [主持人 山东地税]
  好的,下面我们请三位嘉宾就个人二手房交易相关税收政策给大家解读一下。首先有请程科长,网友现在比较关注的问题个人二手房交易涉及哪些税费,请您为大家解读一下吧。
  [2016-11-09 14:22:26]
  [山东省地方税务局纳税服务中心主任科员 程晓敏]
  好的。这里所谈的“个人二手房”是个宽泛的概念,包括:个人住房和个人非住房。根据现行税法规定,个人二手房交易买卖双方涉及增值税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、契税等8个税费。涉及买方的税种为契税、印花税,涉及卖方的为除契税外的其他税费。个人住房转让土地增值税、印花税暂免征收;增值税、个人所得税视情况享受税收优惠。买方购买住房契税视情况享受税收优惠。个人非住房转让一般不涉及税收优惠。
  [2016-11-09 14:25:44]
  [主持人 山东地税]
  那么,请问,产生的税款是怎么计算的呢?请高主任解释一下。
  [2016-11-09 14:27:02]
  [威海市地税局纳税服务中心主任 高胜光]
  好的,我来为大家作一一说明。
  分两种情况:
  一种情况是个人住房涉及的税费计算。另一种情况是个人非住房涉及的税费计算。
  [2016-11-09 14:31:01]
  [威海市地税局纳税服务中心主任 高胜光]
  先说第一种情况:即,个人住房涉及税费计算。重点解释增值税、个人所得税、契税。
  [2016-11-09 14:31:41]
  [威海市地税局纳税服务中心主任 高胜光]
  一是增值税。卖方缴纳。税收政策规定:个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。计算公式为:销售额&Pide;(1+5%)×5%
  [2016-11-09 14:33:58]
  [威海市地税局纳税服务中心主任 高胜光]
  二是个人所得税。卖方缴纳。政策规定:对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。
  [2016-11-09 14:35:00]
  [威海市地税局纳税服务中心主任 高胜光]
  个人出售自有住房取得的所得,按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。能够提供完整、准确的房屋原值凭证的,适用比例税率,税率为20%,其计算公式为:应纳所得税额=应纳税所得额×20% 应纳税所得额=转让住房的收入额(不含增值税)-住房原值和合理费用。不能提供完整、准确的房屋原值凭证的,按转让住房收入额的1%征收。
  [2016-11-09 14:36:44]
  [威海市地税局纳税服务中心主任 高胜光]
  这里还要提到,如果是缴纳增值税的话,那么还须随着增值税缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税费,当然,附加税费的税负都很轻,税额不多。
  [2016-11-09 14:37:50]
  [威海市地税局纳税服务中心主任 高胜光]
  三是契税。买方缴纳。根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税【2016】23号)规定,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。
  [2016-11-09 14:39:36]
  [威海市地税局纳税服务中心主任 高胜光]
  对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。
  其他情形,按3%税率征收。
  [2016-11-09 14:42:56]
  [威海市地税局纳税服务中心主任 高胜光]
  再说第二种情况,即:个人非住房涉及税费计算。重点解释增值税、个人所得税、土地增值税、契税、印花税。
  [2016-11-09 14:43:31]
  [威海市地税局纳税服务中心主任 高胜光]
  一是增值税。卖方缴纳。按照全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额。计算公式为:销售额&Pide;(1+5%)×5%
  二是个人所得税。卖方缴纳。没有优惠。计算方法与转让住房一样。
  三是土地增值税。卖方缴纳。能准确计算增值额的,按转让非住房所取得的增值额,适用四级超率累进税率。不能准确计算增值额的,按转让收入核率征收。
  四是契税。买方缴纳。按销售额的3%征收。
  五是印花税。买卖双方缴纳。按销售额的0.05%税率分别征收。
  另外,卖方还须随着增值税缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等附加税费。
  [2016-11-09 14:46:52]
  [主持人 山东地税]
  有请程科长回答
  [2016-11-09 14:48:31]
  [山东省地方税务局纳税服务中心主任科员 程晓敏]
  税费与户籍所在地无关。
  [2016-11-09 14:49:05]
  [主持人 山东地税]
  好的,谢谢程科长和高主任这么细致的解析。
  [2016-11-09 14:53:17]
  [山东省地方税务局纳税服务中心主任科员 程晓敏]
  房屋赠与需要准备的材料有1、房产证原件 2、房产测绘报告 3、房主身份证 4、受赠人身份证
  [2016-11-09 15:02:48]
  [主持人 山东地税]
  请冷科长回答
  [2016-11-09 15:03:55]
  [威海市地税局税收管理一科主任科员 冷栋]
  个人赠与房屋涉及增值税、个人所得税、土地增值税、契税和印花税。
  第一增值税:根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定,涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。
  家庭财产分割,包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
  第二个人所得税:《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)规定:以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税:一是房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;二是房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;三是房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
  第三土地增值税:《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定:房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的,不征收土地增值税。
  第四契税:对于个人无偿赠与不动产行为(法定继承人除外),应对受赠人全额征收契税。契税税率为3%。
  第五印花税。赠与房屋产权按照“产权转移书据”缴纳印花税。印花税税率为万分之五。
  [2016-11-09 15:11:22]
  [主持人 山东地税]
  有威海网友咨询,现在个人出售二手住宅,面积150平方米,房产证时间超过两年,但不够五年,需要缴纳什么税?
  [2016-11-09 15:12:18]
  [威海市地税局纳税服务中心主任 高胜光]
  按政策规定,此种情况,免增值税,但需缴纳个人所得税。具体为:北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区,购买2年以上(含2年)的住房对外销售,不论面积大小,免征增值税。
  对于个人所得税。如果能够提供完整、准确的房屋原值凭证,按交易价格(不含增值税)减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金(不含本次交易的增值税)和有关合理费用后差额缴纳计算,税率为20%;不能提供完整、准确的房屋原值凭证,按全额征收,征收率为1%。
  [2016-11-09 15:13:58]
  [主持人 山东地税]
  有网友咨询个人购买第二套住房,面积95平米,要缴纳契税的税率是多少? 
  [2016-11-09 15:16:09]
  [山东省地方税务局纳税服务中心主任科员 程晓敏]
  按政策规定,对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。网友购买第二套住房面积95平米,因此,适用2%的税率。
  [2016-11-09 15:17:06]
  [主持人 山东地税]
  有网友咨询目前民政部门已不再出具单身证明,购房人在购买房屋时如何证明自已的婚姻情况?
  [2016-11-09 15:21:31]
  [山东省地方税务局纳税服务中心主任科员 程晓敏]

 

根据《国家税务总局关于简化契税办理流程取消(无)婚姻登记记录证明的公告》(国家税务总局2015年第71号公告)规定:
  纳税人在申请办理家庭唯一普通住房契税优惠时,无须提供原民政部门开具的(无)婚姻登记记录证明。
  [2016-11-09 15:22:45]
  [主持人 山东地税]
  有网友咨询,因旧城改造,原有住房被拆,政府给了一笔补偿款,自己购置了一套新房,听说还要缴契税?具体怎么规定的?
  [2016-11-09 15:25:59]
  [威海市地税局纳税服务中心主任 高胜光]
  对拆迁居民因拆迁重新购置住房的,对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。
  [2016-11-09 15:27:13]
  [主持人 山东地税]
  网友提出个人购买住房,营改增前已经取得营业税发票,但尚未缴纳契税的,契税如何缴纳?
  [2016-11-09 15:29:47]
  [威海市地税局税收管理一科主任科员 冷栋]
  需要按照营业税发票上的金额计征契税,不扣除营业税。
  [2016-11-09 15:31:18]
  [主持人 山东地税]
  网友提出个人2015年12月份购买住房,并且取得营业税发票,但当时未办理缴纳契税手续,现在准备办证,契税按老政策,还是按新政策计算缴纳?
  [2016-11-09 15:36:10]
  [威海市地税局纳税服务中心主任 高胜光]
  按新政策规定计算缴纳契税。
  [2016-11-09 15:36:58]
  [主持人 山东地税]
  有网友问到个人购买住房在办房证前退房,缴纳契税是否可以退还?
  [2016-11-09 15:38:37]
  [威海市地税局税收管理一科主任科员 冷栋]
  根据《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税〔2011〕32号)的规定,对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税。
  [2016-11-09 15:41:12]
  [主持人 山东地税]
  网友提出,转让门市房,提供不出购房发票,但能提供当初缴纳契税税票,请问契税税票,能否做为差额缴纳增值税扣除的合法有效凭证。
  [2016-11-09 15:46:06]
  [威海市地税局纳税服务中心主任 高胜光]
  国家税务总局公告2014年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第八条规定:纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的,应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则不得扣除。上述凭证是指:(一)税务部门监制的发票。(二)法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书。(三)国家税务总局规定的其他凭证。
  因增值税政策需要国税部门解释答复,经与国税部门沟通,网友提出的此种情形,明确不能做为增值税差额纳税的扣除凭证。
  [2016-11-09 15:51:44]
  [主持人 山东地税]
  网友咨询个人转让住房免征个人所得税具体规定?
  [2016-11-09 15:57:22]
  [威海市地税局税收管理一科主任科员 冷栋]
  《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)文规定:对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。国税发〔2007〕33号规定:自用5年以上是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。转让房屋的日期,以销售发票上注明的时间为准。购房日期的确定,个人按照国家房改政策购买的公有住房,以购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房产证上注明的时间,依照孰先原则确定;个人购买的其他住房,以房产证注明日期或契税完税凭证注明日期,按照孰先原则确定。
  同时“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套房。
  [2016-11-09 15:57:40]
  [主持人 山东地税]
  由于时间的关系,一些网友提出的问题不能一一解答了。如果您还有其他问题,欢迎拨打纳税服务热线12366进行咨询,我们将竭诚为您服务。同时提醒您,如果此后发生政策变动,请按照新的政策规定执行。
  [2016-11-09 15:58:50]
  [威海市地税局税收管理一科主任科员 冷栋]
  再见!
  [2016-11-09 15:59:10]
  [威海市地税局纳税服务中心主任 高胜光]
  再见!
  [2016-11-09 16:00:04]
  [山东省地方税务局纳税服务中心主任科员 程晓敏]
  感谢对我们工作的理解和支持,再见!
  [2016-11-09 16:00:06]
  [主持人 山东地税]
  本期活动到此结束!谢谢您的参与!再见!
  [2016-11-09 16:00:28]
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